Uszczegółowienie do postępowania: Budowa budynku usługowo-garażowego

ZP.271. 2TP/2026

U S Z C Z E G Ó Ł O W I E N I E

Dotyczy postępowania: ZP.271-2PN/2026 – Budowa budynku usługowo-garażowego

W odpowiedzi na złożone zapytania, po powtórnej analizie zapisów Ogłoszenia, SWZ i załączników dotyczących wymogów postępowania „Budowa budynku usługowo-garażowego”, Gmina Miasta Lipna precyzuje zapisy w powyższych, publikując je jednocześnie jako uszczegółowienie do powyższego postępowania.

Otrzymane zapytania:

Pyt: 1. Zwracamy się z uprzejmą prośbą o zwiększenie liczby możliwych do wystawienia faktur częściowych. Obecny harmonogram rozliczeń przewiduje wystawienie jednej 2 faktur częściowych i 1 końcowej, co w świetle ponoszonych przez nas kosztów bieżących (materiały, robocizna, sprzęt) nie jest rozwiązaniem korzystnym z finansowego punktu widzenia. Takie rozliczenie generuje znaczne obciążenie finansowe dla Wykonawcy i może utrudniać płynność finansową oraz sprawną realizację zadania.

W związku z powyższym, wnioskujemy o umożliwienie wystawienia dodatkowych faktur częściowych – np. w cyklach miesięcznych lub po zrealizowaniu konkretnych etapów prac – co pozwoli na bardziej elastyczne i zrównoważone rozliczanie się z postępu prac.

Proponowana zmiana nie wpływa na całkowitą wartość umowy, a jedynie na sposób jej rozliczania, dlatego mamy nadzieję na pozytywne rozpatrzenie naszego wniosku.

Odp.1. Zamawiający, mając na uwadze potrzebę zapewnienia sprawnej realizacji zamówienia oraz zachowania równowagi kontraktowej stron, zamawiający dopuszcza możliwość modyfikacji zasad rozliczeń częściowych.

Jednocześnie wskazuje, że rozliczenia miesięczne mogłyby prowadzić do nadmiernego obciążenia organizacyjnego oraz utrudniać weryfikację rzeczywistego postępu robót. W związku z powyższym Zamawiający proponuje rozwiązanie kompromisowe polegające na zwiększeniu liczby faktur częściowych do 4, przy jednoczesnym powiązaniu ich z osiągnięciem określonych etapów realizacji robót.

Zamawiający dopuszcza wystawienie maksymalnie 3 faktur częściowych oraz jednej faktury końcowej, przy czym faktury częściowe będą mogły być wystawiane po zakończeniu wyodrębnionych etapów robót uzgodnionych w harmonogramie rzeczowo-finansowym. Takie rozwiązanie zapewni Wykonawcy większą płynność finansową, przy jednoczesnym zachowaniu możliwości efektywnej kontroli postępu realizacji zamówienia po stronie Zamawiającego.

Proponowana zmiana dotyczy wyłącznie sposobu rozliczeń i nie wpływa na całkowitą wartość umowy ani pozostałe postanowienia kontraktowe.

Tym samym w § 3 Projektu umowy ( załącznik nr 7 do SWZ ), ustęp 2 otrzymuje brzmienie:

2.         Strony ustalają następujące warunki płatności za roboty:

1)         Wykonawca będzie mógł wystawić Zamawiającemu  max. 4 faktury po wykonaniu określonych części  inwestycji i adekwatnym zaawansowaniu prac objętych umową.

a.         Pierwszą fakturę w wysokości 20%, po wykonaniu adekwatnej wartości zamówienia,

b.         Drugą fakturę w wysokości 20% wartości zamówienia, po wykonaniu adekwatnej wartości zamówienia,

c.         Trzecią fakturę w wysokości 25% wartości zamówienia, po wykonaniu adekwatnej wartości zamówienia,

d.        Czwartą fakturę w wysokości 35% wartości zamówienia, po zakończeniu zadania.

2) Podstawą zapłaty faktur będą protokoły przejściowe a ostatniej faktury będzie protokół końcowy bezusterkowego odbioru robót,

3)  Płatność faktur będzie dokonywana przelewem przez Zamawiającego z jego konta na rachunek Wykonawcy podany na fakturze,

Pyt: 2. Wnosimy o obniżenie rażąco wygórowanych stawek kar umownych wskazanych w § 12 ust. 2 oraz o radykalne obniżenie górnego limitu kar umownych wskazanego w § 12 ust. 4.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 483 k.c.), kara umowna stanowi surogat odszkodowania i ze swojej istoty jej zapłata powinna służyć naprawieniu ewentualnej szkody wywołanej nienależytym wykonaniem zamówienia, a nie prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia się Zamawiającego. Zastrzeżenie możliwości naliczenia kar do wysokości aż 70% kontraktu oznacza w praktyce niemal całkowite pozbawienie wykonawcy prawa do wynagrodzenia za zrealizowane roboty i wbudowane materiały. Taka konstrukcja kar może przewyższyć nie tylko zakładany przez wykonawcę zysk, ale i wartość samego zamówienia po odliczeniu kosztów stałych.

W powszechnej praktyce rynkowej zamówień publicznych i robót budowlanych, łączny limit kar umownych ustala się zazwyczaj na poziomie od 10% do maksymalnie 20% wartości wynagrodzenia brutto. Równie wygórowane są kary jednostkowe – kara za odstąpienie na poziomie 30% jest stawką represyjną (standardowo wynosi 10%), a stawka 0,2% za każdy dzień opóźnienia oznacza, że w zaledwie jeden miesiąc kara wyniosłaby aż 6% wartości całego kontraktu.

Działanie Zamawiającego nosi znamiona naruszenia art. 433 pkt 3 Pzp, w świetle którego za niedozwolone (abuzywne) uważa się postanowienia kształtujące obowiązki wykonawcy w sposób rażąco nieproporcjonalny do przedmiotu zamówienia i ryzyk związanych z jego realizacją. Wykonawca, jako podmiot profesjonalny, musi rzetelnie skalkulować ofertę, uwzględniając w niej wszelkie ryzyka przewidziane w kontrakcie. Skutkiem tak restrykcyjnych i nieproporcjonalnych uregulowań umownych (przerzucających gigantyczne ryzyko na wykonawcę) jest zjawisko sztucznego zawyżania cen ofertowych. Wykonawcy, chcąc zabezpieczyć się przed absurdalnie wysokimi karami (do 70%), zmuszeni są wkalkulować koszt tego nieproporcjonalnego ryzyka w ceny jednostkowe w swoich kosztorysach.

Paradoksalnym skutkiem takiego ukształtowania umowy jest niekorzystny wpływ na efektywność wydatkowania środków publicznych. Działanie takie wprost uderza w zasadę efektywności ekonomicznej zamówienia (art. 17 Pzp), ponieważ Zamawiający otrzyma zawyżone oferty, płacąc za ryzyko, które w warunkach zrównoważonej umowy w ogóle nie powinno być wyceniane na tak drastycznym poziomie. Ponadto tak sformułowane kary znacznie ograniczają konkurencyjność, zniechęcając potencjalnych wykonawców do udziału w postępowaniu.

Mając na uwadze potrzebę zawarcia umowy chroniącej interesy obu stron, wnosimy o urealnienie stawek kar umownych oraz ich limitu do poziomu 20%, co zapewni Zamawiającemu należytą ochronę, a Wykonawcom pozwoli na złożenie rzetelnych, rynkowych i niezawyżonych cenowo ofert.

Odp.2. Zamawiający po przeanalizowaniu wniosku uwzględnienia częściowo wniosek Zamawiającego w zakresie modyfikacji łącznej wysokości kar umownych i zmienia w tym zakresie projektowane postanowienia umowne wprowadzając w § 12 ustęp 4 wartość: 30 %.

Zgodnie z art. 483 i 484 Kodeksu cywilnego kara umowna pełni nie tylko funkcję kompensacyjną, lecz również prewencyjną i dyscyplinującą, służąc zapewnieniu należytego wykonania zobowiązania przez Wykonawcę. Ustawodawca przewidział mechanizm miarkowania kary przez sąd w przypadku zaistnienia konfliktu na tym tle oraz uznania jej ewentualnego rażącego wygórowania - co stanowi ochronę interesów wykonawcy.

Zamawiający wskazuje, że przedmiotem zamówienia są roboty budowlane polegające na budowie budynku usługowo-garażowego, których realizacja wiąże się z istotnym ryzykiem organizacyjnym i finansowym po stronie Zamawiającego. Ewentualne opóźnienia mogą powodować konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów, w tym związanych z nadzorem inwestorskim, utrzymaniem zaplecza budowy, zabezpieczeniem terenu oraz przesunięciem harmonogramów kolejnych działań inwestycyjnych. Powyższe uzasadnia przyjęcie podwyższonego poziomu zabezpieczenia interesów Zamawiającego. Skutki opóźnienia są realnie wysokie, więc kara nie jest abstrakcyjna. Zrozumiałe są obawy Wyrażone z Państwa strony, jednak Zamawiający mierzy się z podobnym ryzykiem, które dodatkowo obarczone jest wymogami jakie przez podmiotem stawia Prawo Zamówień Publicznych.

Wniosek o obniżenie limitu do poziomu 20% proponowany przez Państwa jest nie do zaakceptowania, gdyż rażąco naraża Zamawiającego na ryzyko niewystarczającego zabezpieczenia należytego wykonania umowy, w szczególności w przypadku istotnych opóźnień lub niewykonania kluczowych elementów robót budowlanych. Przy tak niskim limicie odpowiedzialności wykonawcy Zamawiający ponosiłby znaczną część skutków finansowych. Proponowany poziom 20% nie odpowiada skali ryzyk właściwych dla realizacji robót budowlanych i nie zapewnia realnej ochrony interesów Zamawiającego.

Wbrew twierdzeniom Wykonawcy, przyjęte postanowienia nie prowadzą do automatycznego pozbawienia wynagrodzenia, lecz określają maksymalny pułap odpowiedzialności możliwy do osiągnięcia wyłącznie w przypadku poważnego i długotrwałego naruszenia obowiązków umownych. Zamawiający wskazuje również, iż wysokość kar umownych pozostaje w związku z charakterem robót budowlanych oraz znaczeniem terminowej realizacji inwestycji. Zastrzeżenie kary umownej jest środkiem jurydycznym, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi między stronami. Przede wszystkim zaś służy dla wprowadzenia w życie zasady realnego wykonania zobowiązań.

Tym samym w § 12 Projektu umowy ( załącznik nr 7 do SWZ ), ustęp 4 otrzymuje brzmienie:

4.         Strony ustalają, że górna granica naliczonych kar umownych nie może przekraczać 30 % wynagrodzenia umownego, o którym mowa w § 3 ust. 1 niniejszej umowy.

Pozostałe warunki Ogłoszenia i SWZ pozostają bez zmian.

Lista plików